未登記の物件の取扱と登記方法について

2017.12.27

建物というのは自動的には登記はされず、通常なら司法書士の方が登記を行います。しかし、日本中に存在する建物の中で、未登記の建物が数多く存在することをご存知でしょうか。未登記の建物というのは、築が古い建物だったり増築した部分が未登記だったという場合が多いです。

相続の時や、金融機関に融資を申し込んだ時、売却時、増築時に登記しようと思ったら母屋自体が未登記だった等に発覚するケースがほとんどです。

ではなぜ未登記建物が存在してしまっているのでしょうか。

それは金融機関から融資を受ける際、必ず不動産を担保するため登記を行いますが、現金で支払った場合は抵当権設定登記を行う必要がありません。

昔は建物を建てる際、融資を受けず自己資金で建てることがほとんどでした。
そのため、登記を必要とせず、現在でも日本中に未登記の建物があるのです。
そもそも不動産の表示に関する登記制度は、昭和35年の不動産登記法の改正（法律第14号）により新設されたものです。法改正前の土地、建物の物理的状況を明確にするものとしては、税務署に備え付けられていた課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳によっていました。

売主側からみると、固定資産税の未納に繋がったり、売却時に買い手が見つからないといった問題になるので、自己所有の建物がちゃんと登記されているか、後々のトラブル回避やスムーズな売却をするためにも今一度確認が必要です。
買主側から見ると未登記物件なんて面倒だし、いくら気に入った物件でもご購入を諦めていたのではないかと思います。

しかし、諦めるのではなく登記を行えば通常の取引が可能になります。
そこで今回は建物表題登記について詳しくお話ししていきたいと思います。

登記の種類について

登記には表示登記と保存登記の二つに大別されます。

表示登記とは表題部を作る登記の事を指し、どこにあって・どんな種類の建物（居宅なのか、集合住宅なのか等）・構造・面積・いつできたのかという内容が記載されます。
そして、家屋番号と言ってその建物に番号がふられます。

保存登記とは、表題部の権利部に関する登記のことを指し、持ち主は誰かを記載し、所有権の保存をします。
建物表題登記をする際に建物図面と各階平面図を作成しなければなりません。その各階平面図を作成するにあたり、床面積を算出します。

床面積とは建物表題登記をする際に登記をする家の面積の事です。
この床面積の図り方が、建築士が設計する際の基準は建築基準法に則り、登記をする際の基準は不動産登記法に則って算出されます。そのため床面積に参入する部分の違いが生じ、登記簿謄本の面積と建築確認書の面積が異なるということが起こります。

登記の際の床面積とは家の中の全てではなく、不動産登記法で建物と認められたもののみになります。
その要件を満たす内容というのが…

外気分断性

建物内部に外気が自由に出入りすることを防止するための屋根、周壁等建物の用途に見合った生活空間が屋根、周壁等によって確保が必要。
例）屋根と柱のみのカーポートは周壁が存在せず外気分断性が無いので建物ではない

定着性

建物は土地に永続的に固着している必要がある。
例）基礎工事のしていない組み立て式の物置は動かすことが出来るので定着性がなく建物として認められない。

用途性

用途に見合った一定規模の生活空間が確保されている必要がある。
例）住宅なら住宅の設備、店舗なら店舗の設備を有しているか

取引性

不動産として売買できるか。
例）派出所は売買できない

≪登記をするにあたっての基準≫

「登記の床面積に入る部分は天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、床から一番高い天井までの高さが1.5ｍ以上必要です。」この基準にあてはまれば建物と認められて登記する部分となります。
◇大人が直立して立てる場所は1.5ｍ以上あるといえます

• 例１：車庫と駐輪場（大き目のマンションによくある）
  自動車を停めるということと自転車の高さを考えると1.5m以上はあるといえる。
  かつ天井もあり、壁が3方向以上あれば算入部分となります。
  しかし3方向のうち1方向に壁が無くても、排気ガスを抜くため等の理由があれば床面積に入る場合もあるので、始めに登記官に相談することをお勧め致します。
• 例２：囲われている玄関
  3方向の壁に囲われ天井もあり、人が出入りする所なので高さも1.5m以上はあるかと思います。大体は床面積に参入するのですが、たまにその壁というのがある程度の大きさの壁ではないと用途性がないとみなされ不算入になったりします。
  サイズが小さい壁は何にも使うことが出来ない用途性のないもの、とみなされたりもします。
• 例３：カーポート
  これは高さが1.5m以上あり天井もありますが、3方向に壁が無いので床面積には参入しません。
• 例４：出窓
  1方向はガラスで2方向は壁で1方向は部屋に囲まれているので、4方向壁に囲まれていることになります。しかし、床面から天井までの高さが1.5m以上は無いので床面積には不算入となります。
• 例５：ロフト
  3方向壁で囲まれています。しかし、高さが1.5m以上はないので参入しません。
  もしロフトが1.5m以上あるとそれは1階とみなされ、容積率や違法建築に関係してきます。通常、ロフトは1.5m以上では造らない事が多いです。
• 例６：吹き抜け
  光を多く入れるために造る吹き抜けがある家は多いかと思います。
  吹き抜けは３方向壁に囲まれていますが、床がないので床面積には参入しません。
• 例７：階段
  通常、階段部分は床面積に算入されます。しかし、吹き抜け部分と階段が接している場合は吹き抜け部分に接している階段は登記に算入されません。
  （吹き抜け部分がかなり小さい場合は参入することもあります。）

この様に、不動産登記法の基準に当てはまる所は基本的には床面積に算入されるのですが一部例外等ありますので、その都度登記所の登記官に相談して登記をして下さい。

≪売却する前に登記をしたい！場合≫

床面積が多い方が売却しやすいと思うので、容積率と建ぺい率がオーバーしない位に多めにした方が少しメリットがありそうです。

≪未登記物件を相続等で得た場合≫

固定資産税を考えて床面積は少なくした方が良いので参入部分は減らした方がメリットがあります。　　

この様に未登記建物でも表題登記を行い、正当な物件に変えることで問題があった物件でも、普通の物件に変えることが出来ます。
弊社では、その様な物件でも、もしかしたら皆様にご提案出来る物件になるのではないかと調べて解決に向けて努力致します。
是非、売主様も買主様も未登記建物の相続、購入時等にはTOEMまでご連絡下さい。
調査・依頼・改善方法をご提案させて頂きますので、どうぞ宜しくお願いいたします。