不動産所得の確定申告について

2018.04.30

今回は不動産所得の確定申告についてお話したいと思います。

不動産所得の節税対策をするには、総収入金額を経費で減らして、所得の額を減らすのですが、何が収入で何が経費になるのかなかなか個人の方では難しいのが現状かと思います。そのため、今回はその詳細をご説明致します。

≪収入≫

・家賃
・名義書換料、承諾料（借地権を譲渡する際に借地人から地主へ支払われる金銭）
・更新料又は頭金などの名目で受領するもの（礼金、更新料など）
・敷金、保証金などのうち、返還を要しないもの
・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代など

≪経費≫

・租税公課（固定資産税、印紙代）
・保険料（火災、地震）
・管理会社への業務委託料
・書士、税理士への報酬
・減価償却
・地代家賃
・修繕費
・ローン金利（ローンの融資を受けた年の手数料も経費）
・その他（物件視察交通費、税金の本、不動産への手土産代など）

≪経費に出来ない分類≫

・住民税
・所得税

なお、税金は事業的規模かどうかで経費にできる内容が変わります。

事業的規模

・5棟以上戸建を所有
・賃貸する部屋が10部屋以上　→　家族、親族の給与を経費
・建物取り壊しの際の費用全額を経費
・青色申告特別控除が65万円まで可能

不動産を売却した際の確定申告

次に不動産を売却した際の確定申告についてお話したいと思います。

不動産の売却により売却益が出た場合はもちろん確定申告するのですが、損失が出た場合は法律上する必要は無いですが、場合によってはした方が節税に有利になります。

不動産売却する際にかかる税金

・売買契約書に貼付する印紙
・（抵当権設定された場合）抵当権抹消登記の免許税
・（売却益が出た場合）不動産譲渡所得税
　　→　売却により生じた所得に対してかかる税金のことをいい、売却した年度末に確定申告をして税金を納める

〜計算方法〜

譲渡所得＝売却価格―（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）

※譲渡所得は購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額
※購入時にかかった諸経費とは…仲介手数料、印紙、登録免許税、登記手数料、不動産所得など。なお、時間が経過しすぎて、その諸経費を忘れてしまった場合は、売却価格×5％として計算。売却価格が高い場合はこちらの方が節税になる可能性大！
※売却時にかかった諸経費…仲介手数料、印紙、売却に伴う広告費など

譲渡所得税の税率

税率は不動産の所得期間によって異なります。

不動産を売却した年の１月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているか。
長期譲渡所得（5年以上）…　　　　　所得税15％　住民税5％
短期譲渡所得（5年超えていない）…　所得税30％　住民税9％

上記の点をふまえると、個人所有の不動産は5年以上所有して、譲渡所得は売却価格によって計算方法を変えた方が節税になりそうです。
購入時から売却時までの経費にできるものを把握して、多めに税金を支払わなくてすむ様に税理士の先生と良く相談をして頂きたいと思います。
TOEMでは税理士・弁護士事務所のご紹介等も含めて投資不動産のご紹介や不動産活用のご提案をさせて頂いておりますので、お気軽にご相談ください。