個人・法人名義購入の違いとイメージ

今回は不動産購入における表題の違いについてご説明していきます。
いつもとは少し違ったご説明になります。

個人で買うか、法人で買うか

TOEMでも個人で買うか法人で買うか悩まれるお客様も多く、ご相談を受ける事があります。

一番考えていくことは現在のその方のご年収所得税+住民税法人税+住民税をまず考えていく事が大切になります。
どちらも減価償却で節税を行っていきますが、経費計上出来る範囲が個人と法人では大きく異なります。

例えば金利部分の経費計上も個人では建物部分のみ、法人では全額損金扱いが可能になります。
さまざまなサイトなどでこのような事は出てくると思いますので、今回は少し違う角度のお話をしていきます。

名義選択を金融機関の審査内容で比べる

実際、法人の方がメリットが大きいように思えますが、実は不動産購入においてはこの税金部分だけではない角度でこれを決めないといけない場合がございます。それは金融機関の審査内容です。

金融機関の中には個人不動産購入だけを取り扱っている金融機関も多くあり、そのような金融機関では新設の資産管理会社であろうと一切法人は取り扱わないとなっております。
昨今の金融機関は平成26年頃に比べますと審査が厳しくなっており、
「以前なら承認が下りていたような方であっても今はなかなか通らない。」
これが今の審査イメージです。

そもそも融資で不動産購入を考えていらっしゃる方でしたら、まずは融資が通らないと不動産収入も得る事は出来ません。
そのため、誰でも「法人購入一択」で私達はおすすめをする事が出来ず、あまりにも不動産購入するには難しいお客様の場合、TOEMではお断りする場合もございます。

 

「投資」はどのような投資にしてもリスクが生じます。

以前、問題になった「かぼちゃの馬車」は利回り9%を保証するという斬新な投資不動産でしたが、 今となっては、、、、という様な事も起きました。

お客様の中にもある地方案件12%をご購入後、空室が多数生じ、結局赤字になってしまったから売却してほしいとご相談も頂きました。
さまざまな角度から検討する必要がある不動産投資ではございますが、実際に弊社で以前に購入した不動産がキャピタルゲインで抜ける事が出来たお話も多く頂きますし、 投資当初1000万の現金資産が現在では億近くに増えているお客様も現に弊社でいらっしゃいます。

ボロボロの都内不動産をほぼ土地代で購入し(このような不動産購入には自己資金が通常より多く必要です)、5年後3000万利益で売却をしたというお客様もいらっしゃいます。 TOEMでは人口減少の観点と金融機関審査の観点から1都3県のご紹介がほとんどとなっておりますが、地方でも注目するべき都市は存在しております。

「良い不動産」とはなかなか争点が難しいもので、「土地が良くて価格が低く業者が手を出すもの」はまず融資が厳しく自己資金が多く必要。 そして「融資特約不可」「瑕疵担保免責当たり前」となります。

以前に仕入業者を行っていた時代、仲介手数料(別の項目で支払います)も6%以上支払い、 3日で回答を出し「つべこべ言わずに買う」のスタンスで仕事をしておりました。 バルクで購入して、利益相殺を行う事も多くありました。
TOEMでもお客様と一緒にそのような不動産の購入を仕掛けていても、途中で現金の方に抜かれる事も多くあります (リスクをご存知な方と一緒に仕掛けた時のお話です)。
なので、「良い不動産という観点」と「融資が通る案件」のバランスが大切かと思います。

法人でご購入か個人でご購入かも、さまざまな観点からお考えいただく事が良いと思っております。

TOEMでは税理士のご紹介や弁護士のご紹介も行っております。
何かご相談がございましたらご紹介もさせて頂いておりますので、 各担当者へご相談ください。

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