火災保険について

火災保険とは、火災や風水災などの自然災害および盗難などによる「建物」や「家財」に対する損害を補償する保険です。
火災保険の種類は、住宅を対象としたベーシックな補償内容の「住宅火災保険」、より補償を充実させた「住宅総合保険」、事業者向けの「普通火災保険」「店舗総合保険」などに大別されます。

住宅総合保険を参考に、それぞれの補償についてみていきます。なお、保険会社によって商品名やプランはさまざまであり、「ベーシック」という名称でも、通常、住宅火災保険では、補償の対象ではない水災や盗難も補償の対象になっていることがあります。補償内容などはよくチェックが必要です。

火災には、自宅からの失火や隣家からの「もらい火」などがあります。
隣家からのもらい火で自宅が焼失した場合、隣家の失火の原因が「重大な過失」でないと損害賠償請求はできません。
そのためにも、火災保険で備えておく必要があります。

賃貸住宅での火災の場合、借家人（賃貸住宅の入居者）には、家主への損害賠償責任が発生します。
それに備えるためには、「借家人賠償責任補償」のある火災保険へ加入するか、「借家人賠償責任補償特約」を付帯した火災保険への加入が必要になります。

災害以外の事故で火災保険の補償の対象となるものには、建物外部からの物体の衝突・落下・飛来などの事故による損害（自動車が自宅に飛び込むなど）、漏水など水漏れ事故による損害、騒擾（そうじょう）や集団行動などに伴う暴力・破壊行為による損害などがあります。
その他、机を動かそうとしてテレビを壊してしまった、などの不測かつ突発的な事故による損害なども補償の対象になります。

また、空き巣に家財を盗まれた場合や、侵入するために窓ガラスを割られた場合の損傷などについても補償されます。
一般的に建物内の家財が補償の対象ですが、保険会社によっては、旅行や買い物などで一時的に持ち出した家財についても補償の対象にしているところもあります。

その他、自然災害によるものにも対応しており、ガス漏れなどによる破裂・爆発などの損害に対しても火災保険で備えることができます。火災保険では、落雷、風災、雹（ひょう）災、雪災や、台風や集中豪雨による水災などの自然災害による損害に対しても備えることができます。

風災、雹（ひょう）災、雪災では、損害額が一定額（20万円など）を超えないと補償されないプランや、自己負担額を差し引いた金額が補償されるプランもあります。自己負担額については保険会社によって異なります。
また、水災では、保険金が支払われるには、「居住部分が床上浸水した場合」などといった条件があります。

火災保険でカバーされない損害の主なものとしては、

1. 1．契約者・被保険者などの故意もしくは重大な過失、法令違反で生じた損害。
2. 2．戦争、内乱、武装反乱その他これらに類似した暴動などで生じた損害。
3. 3．地震・噴火またはこれらによる津波による損害。

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3．については地震保険を火災保険とセットで契約することで、一定の補償が受けられます。

火災保険は不動産投資において重要なリスク対策のひとつと言われていますが、その理由の一つが「火災は自分の注意だけでは防げない」ということにあります。

住宅が密集している地域で火災が発生すると、近隣まですぐに火が燃え移ってしまいます。
さらに、火災の賠償に定める失火責任法により重過失がない限り、出火原因を作った人に賠償責任は問えないことになっています。

つまり、自分には何の責任が無くても、隣人が起こした火事のせいで建物を焼失し、賠償してもらえない可能性があるということです。

不動産投資をするうえで、建物を焼失することは致命的なダメージを受けます。
もし、ローンを活用して賃料収入で返済する計画を立てていた場合、ローンを返済することすらできなくなり、借金だけが残ってしまうことになってしまいます。
そのような大きなリスクに対応できるのが火災保険であり、不動産投資をするうえでは検討するべき保険商品と言えます。

特約について

火災保険は特約をつけておくことで、補償内容を広げることが可能です。

１：家賃補償特約

家賃補償特約とは、補償期間中に火事等の災害で家賃収入が得られなくなった場合に、家賃として得られるはずだった一定額を補償する特約です。
不動産投資において最大の魅力となるのが安定した家賃収入。
安定した家賃収入を失わないために家賃補償特約を付帯することで、万が一建物に損害を受けた場合でも収入を得続けることができます。

２：家主費用特約

家主費用特約とは、賃貸に出している部屋で死亡事故が発生した際等の清掃や遺品整理等の費用を補償してくれる保険です。
また、死亡事故により一定期間家賃を値下げせざるを得ない場合は値下げにより得られなかった損失も補償されます。

賃貸経営において、部屋の中で死亡事故が起こる事は大きなリスク。
特に事件性のある死亡事故が発生した場合など事故物件として、清掃等の費用がかかるうえに、家賃を大幅に値下げせざるを得ません。
そのようなケースでも補償してくれるのが家主費用特約です。

不動産投資において、思わぬ出費は意外と多いものです。
このような特約をつけておくことで、大きな出費に備えることが可能と言えます。

３：賃貸建物所有者賠償特約

賃貸建物所有者賠償特約とは、賃貸に出している建物の欠陥や手入れ不足により他人に損害を与えてしまった場合の賠償金を補償する特約です。 例えば、ブロック塀の手入れが行き届いておらず、通行人を怪我させてしまった場合等は、賃貸建物所有者賠償特約で補償されることとなります。
建物を保有する限り、どんなに手入れをしているつもりでも他人を怪我させてしまう可能性をゼロにできません。
万が一のために、この特約をつけておくとで安心して賃貸経営が可能です。

また、火災保険では保障されない損害もあります。
代表的なものは地震による火災で、火災は火災でも、地震を原因とする火災は火災保険の対象外です。
日本は地震が多い国でもありますので、地震への不安は大きいです。火災保険は地震対策にはならないということは覚えていて損はありません。

地震に対する備えは、地震保険です。
地震保険は単独で契約することはできず、火災保険に付帯する形となっていますので火災保険の契約時にあわせて検討することがとても大切です。
また、もう一つ覚えておきたいのは借主の家財は火災保険では補償の対象にならないと言うことです。
借主とトラブルにならないためには借主に自身に火災保険に入ってもらうことが重要です。賃貸に出す時に火災保険を必須にするなど、しっかりと対策を行うことでリスクを回避できます。

火災保険は特約の為、無料ではありません。
手厚い火災保険の契約をしておくことで安心感は高まりますが、同時にコストもあがってしまいます。
不動産投資においては、継続的に収入が支出を上回る必要があり、新築当初は大きな費用は必要ないケースも多いですが、築年数経過につれて老朽化による修繕費も必要となってきます。
そのため、賃料として得た収入を将来の修繕費用として確保しておかなければいけません。
火災保険はコストでもあるので、闇雲に補償内容が手厚いものを選ぶのではなく、コストとのバランスも重視して契約する必要があります。

保険料の見積方法とは

構造階級には大きく分けて“M構造”“T構造”“H構造”の3つがあります。
その構造に分類されるかを判断するために、保険会社は以下の項目をチェックします。

１：建物の種類を確認

「鉄骨造・コンクリート造・ブロック造・れんが造・石造・木造建物」のいずれに当てはまるのかを確認します。

２：用法の確認

「用法」とは、対象の建物がどのような目的で使用されているかを表すものです。基本的には以下の3つの用法に分類されます。

• 専用住居　：　独立した建物で一般的には一戸建てがこちらです。
• 共同住宅　：　1つの建物で複数の戸数がある建物でアパートやマンションです。
• 併用住宅　：　居住以外の目的を持った建物でテナント物件などです。

３：耐火性能の確認

建築物には、法令上「耐火基準」というものが設定されていますが、法律は常に変わっていくため、古い建物だと当該基準を満たしていない場合があります。そのため、耐火性能の高低が構造級別を判断する基準の一つとなります。
確認方法は、メーカーから出された“仕様書”又は“建築確認申請書”によって判定するのが一般的です。

主な地震災害

関東大震災（かんとうだいしんさい）
1923年（大正12年）9月1日に発生した災害
関東大地震によって、南関東および隣接地で大きな被害をもたらした地震災害である。 死者・行方不明者は推定10万5,000人で、明治以降の日本の地震被害としては最大規模の被害となっている。

阪神・淡路大震災（はんしん・あわじだいしんさい）
1995年（平成7年）1月17日に発生した兵庫県南部地震により発生した災害

東日本大震災（ひがしにほんだいしんさい）
2011年（平成23年）3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震による災害及びこれに伴う福島第一原子力発電所事故による災害である 。
大規模な地震災害であることから大震災と呼称される。
東日本各地での大きな揺れや 、大津波、火災などにより、東北地方を中心に12都道府県で2万2000人余の死者（震災関連死を含む）・行方不明者が発生した。これは明治以降の日本の地震被害としては関東大震災（死者・行方不明者推定10万5000人）に次ぐ2番目の規模の被害となった。

執筆　　　田母神　裕也