木造の建築について

収益不動産購入の御検討にあたり、耐用年数の関係上、住宅の構造を気にされて購入される方も多くいらっしゃると思います。
構造は大きく分けると3つあり、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあります。その中で木造は日本で主要な住宅構造であり、日本の建物の約8割が木造建築といわれています。

今回は、建築はどのような流れで行われるのか？
建築確認済証と検査済証の違いとは？
昨今の検査済証の取得状況に関わる事件や法律の改定とは？
新築保障とは？
ということについて、お伝えできればと思います。
今後の不動産購入にあたり、参考にして頂ければと思います。

木造アパート建築の流れと竣工までの期間

木造に限らず、建物を建築する際、工事着工前に行わないといけないのが「建築確認」です。
建築確認とは、建築工事をする前に、建物や土地（地盤）が建築基準法に適合しているか確認することです。

建築確認の申込は設計事務所や施工会社が行い、その際提出する書類を「建築確認申請書」といいます。
確認は、自治体や自治体から指定を受けている指定確認検査機関が行います。
書類での建築確認が終わると、「建築確認済証」が交付されます。

その後、工事着工し完成すると、提出した建築確認申請書と相違ないか、完了検査を行います。
完成した物件を書類だけではなく、現地の確認も行います。
建築確認が終わると、「検査済証」は交付されます。

また、3階建て以上の共同住宅など、自治体が定めた建築物については、工事の途中にも現地確認を行う「中間検査」が行われます。

ここまでにかかる期間ですが、アパートの建築期間は「階数プラス1か月」と表現されることが多いです。
主流の2階建てのアパートは3か月ということになりますが、実際のところは4〜5か月が一般的です。

2005年11月　構造計算書偽装問題の発覚

前述した「検査済証」ですが、以前は検査済証が無い物件も多くありました。
取り忘れただけのケースも多々あったようですが、基本的には、検査済証が無い物件＝違反建築物、とみなされます。
違反建築物には融資を控えるよう、2003年に銀行に通達された為、検査済証の無い物件に融資を使って購入するのが難しくなり、検査済証を取得する物件が多くなってきました。

そんな最中2005年11月、分譲マンション「グランドステージ北千住」にて、施工担当会社が鉄筋量の異常に気付き発覚した、構造設計の計算書偽装問題を国土交通省が公表。これによって始まる一連の事件を、構造計算書偽装問題といいます。
構造設計に携わっていた一級建築士の名前を取って、「○○事件」とも呼ばれています。

構造計算ソフトウェアの計算結果を改ざんし、建築基準法に満たない構造設計を、マンションやホテルなど21棟にわたって行っていました。また、行政や民間の指定確認検査機関は、提出された構造計算書の偽装・改ざんを見抜くことができなかったことも問題になりました。

この一連の事件をきっかけに、2007年建築基準法が改正されました。
構造計算適合性判定制度の導入で、大きな建物は第三者機関でチェックが必要になり、審査機関も延長されるなど、検査が厳しくなりました。この影響で多くの建物の取り壊しや耐震補強が行われるようになり、「検査済証」を取得する物件が多くなりました。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

こうした事件が起きると、
「今建築中の物件は大丈夫だろうか」
「新築で購入したのに数年後に発覚したらどうしよう」
と思われる方も多いと思います。

そこで知っておいて頂きたいのが、2000年4月に施工された、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）です。
この法律は、住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に対して、住宅の一定部位について10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律です。

売主・工事請負人（施工会社）は、新築住宅の「構造耐力上必要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合（瑕疵）について、注文者に住宅を引渡した時から10年間、契約不適合責任を負います。

こうした買主を守る法律がある一方で、売主業者を守る保険もあります。
業者の瑕疵を保証する特別な保険の為、住宅会社自身がそれぞれ任意の保険会社に加入し、事故があった場合は、その保険会社から業者が最大2000万円の保険金を受け取ることができます。
尚、この保険を取り扱う会社は5社ありますが、注文者が保険会社を選ぶことはできません。

まとめ

建築の流れから、買主・売主を守る法律まで、簡単ではありますが御紹介させて頂きました。

今回は新築物件を建築・購入する際に役立つお話が多かったですが、中古物件の購入を検討される際にも、建築確認済証や検査済証がある物件か、無い場合のメリットやデメリットなどをお考えの上、御検討頂ければと思います。

執筆　　　田母神　裕也