各都市の昨今の状況【千代田区】

不動産購入の御検討にあたり、土地勘は無いけれど、よく聞く都市の名前だからいいのかも…と、御検討される方も多いのではないでしょうか？
都市の名前は知っているけれど、実際のところ、どういった地域なのか？
どれくらい需要のある地域なのか？
これからの発展の可能性はあるのか？
など、よくわからないという方も多いと思います。

今回は弊社で調べました、各都市の昨今の状況についてお伝えしたいと思います。
今後の不動産購入にあたり、参考にして頂ければと思います。

千代田区について

千代田区は、1947年3月、江戸城の別名「千代田城」にちなみ、麹町区と神田区の統合により誕生しました。
23区のほぼ中央に位置し港区・中央区と合わせて「都心3区」と呼ばれています。
国会、首相官邸、中央省庁、最高裁判所など三権をはじめとする首都機能、政党本部などの国家権力の中枢が集中し、立法・司法・行政の中心地となっているほか、区の中央には皇居があり、区全体の12%を皇居の緑地が占めています。
人口は、67,216人(令和3年1月)。また昼間人口と夜間人口の差が激しく、昼間人口は853,068人(平成27年10月)と、23区で最も多い区となります。

人口

1920年の人口は約21,7万人でしたが、1923年に関東大震災が発生。
当時木造住宅が密集していた東京都では家屋倒壊や火災が広範囲に及び、近代日本において首都圏を襲った最大規模の震災被害となりました。その後、東京市街地の大改善として大きな復興計画が始動しました。道路の拡張や区画整理や、鉄道の延伸計画などインフラ整備、郊外の鉄道沿線に住宅街が発達したことから住民の流出も進み、再び人口が減少することとなりました。

比較的住民の多かった神田地区でも、1980年代以降バブル景気も相まって不動産業者が用地買収を盛んに行い再開発が進み、高層ビルなどが多数建設されました。その影響でより一層人口が急激に減少し、昼夜間の人口差が大きい傾向がより強まりました。

人口推移

バブル経済崩壊以降は地価下落の影響で人口の都心回帰がおこり、2015年の国勢調査では、人口増加率23.9%を記録し全国市区町村で一位になりました。令和37年(2055年)には 約8.1万人推定で、令和3年（2021年）より約1,3万人増加する見込みです。

日本全体の人口が約20〜25％ずつ減少する予測の中で、千代田区はなんと20%の増加予測です。

特定容積率適用区域制度

特定容積率適用区域制度とは、都市計画区域内のある一定の区域を定めて、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することができる制度です。
この場合、一方の建築延べ面積は指定容積率を超過し、もう一方は未満となりますが、合計延べ床面積は現に定められている各敷地の指定容積率に対応する建築延べ床面積の合計を超えることはできません。
通称『容積率移転』といい、開発事業的には、「空中権売買」と言われています。

この制度の最初かつ唯一の適用指定は、2002年「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」でした。
東京駅周辺地区の都市開発・整備・保全を誘導し制御するために、3地区計116.7haに「特定容積率適用区域」および「地区計画地区」を都市計画として定め、区域内では容積率や最高高さ等の一定の条件のもと、都の許認可により各敷地間で容積率の移転ができることとしました。

JR東日本はこの制度を活用して、2007年から東京駅丸の内側の赤レンガ駅舎の復原的保全を行うことにしました。
戦前の3階建て赤レンガ駅舎に復原しても、その建物規模は敷地の指定容積率に到底及ばなかったため、残余容積率相当分の床面積を他の敷地に移転（売却）することにし、復原工事の費用約500億円の調達を行いました。

特定容積率適用となった建物

・東京ビルディングTOKIA（2005年：地上33階、地下4階　高さ164m）
地下1階〜地上3階　複合型商業施設　計29店舗
地上4階〜33階　　　オフィス

・新丸の内ビルディング（2007年：地上38階、地下4階　高さ198ｍ）
地下1階〜地上7階　複合型商業施設　計153店舗
地上8階〜　　　　　オフィス

・グラントウキョウノースタワー（2007年：地上42階、地下4階　高さ205ｍ）
地下1階〜地上13階　大丸東京店
地上17階〜42階　　 オフィス

・グラントウキョウサウスタワー（2007年：地上42階、地下4階　高さ205ｍ）
地下1階〜地上2階　 店舗
地上5階〜41階　　  オフィス　

・丸の内パークビルディング・三菱一号館（2009年：地上34階、地下4階　高さ170ｍ）
地下1階〜地上4階　 店舗
地上5階〜34階　　　オフィス

丸の内地区

大手町・有楽町と並ぶ日本のビジネスの中心地であり、開発を遂げ、日本の玄関口としての役割も担う丸の内地区。
元々の国から三菱に払い下げられた経緯や政府機関などに隣接することから三菱グループをはじめとする大手企業の本社が多数集結し、日本経済の中心的な機能を果たすようになりました。

2002年の丸の内ビルディング竣工に始まり、上記の特定容積率適用区域制度を利用した再開発を含めた「丸の内再構築」が進んでいます。
2030年までに約6,000〜7,000億円を投資し建替え・リノベーションを行い、有楽町・日比谷・八重洲・日本橋・大手町等の周辺エリアとのつながり・広がりのある街づくりを推進します。

大手町・丸の内・有楽町の様々なデータ

・東証一部／二部上場企業立地数　115社／2550社
・上記企業の連結売上高　約121兆
・就業者数　約28万人
・利用可能路線　28路線13駅
・駅乗降者数　約117万人／日
(※2015年10月一般社団法人大丸有地区まちづくり協議会調べ)

TOKYO TORCH（東京駅前常盤橋プロジェクト）

2016年三菱地所主体の、東京駅日本橋口前に位置する常盤橋地区の10年超の大規模プロジェクト再開発が始動。
全4棟からなる街区は2021年竣工のA棟をはじめ、2027年度には日本一の高さとなる約390ｍにも及ぶB棟が完成するなど、合計敷地面積3.14ha（=31,400m²）の整備計画です。

・A棟（2021年）常盤橋タワー　地上38階、地下5階　高さ212ｍ
事務所、店舗、駐車場等
・B棟（2027年度予定）Torch Tower　地上63階、地下4階　高さ390ｍ
事務所、ホテル、賃貸レジデンス、ホール、店舗、駐車場等
・C棟（2027年度予定）変電所棟　地下4階
店舗、変電所、駐車場等
・D棟（2022年3月予定）下水道局棟　地上9階、地下3階　高さ53ｍ
事務所、下水ポンプ所、駐車場等

その他常盤橋タワーとTorch Towerの間に広がる大規模広場をはじめとする屋外施設の整備計画もあり、屋外空間の総面積は約2.0haにも！
アウトドアオフィス、時にはリフレッシュの場として仕事と休息のバランスをとれる屋外空間は生活をより豊かに演出してくれます。

TOKYO TORCHで一番の目玉となるのが2027年度完成予定のB棟Torch Towerです。
あべのハルカスを超える日本一の超高層ビルとなる予定で、国際級ホテルや大規模ホール、商業施設、最上階には屋外空間併設の展望施設を整備します。

また、大手町・丸の内・有楽町エリアでは初となる賃貸レジデンスを高層部に導入することを発表しました。
地上300ｍのフロアに約50戸（70�u〜400�u）を予定しており、圧倒的な眺望・スーパーラグジュアリーホテルとのサービス連携・足元の約2.0haの屋外空間など、TOKYO TORCHでしか味わえないエクスクルーシブな超都心住機能を提供します。

合わせて、有事の際に災害復旧活動の拠点機能を担うための各種設備を実装し、大規模ホールを災害時の帰宅困難者の一時滞在施設、全天候対応型の一時滞留スペース等として活用できるようにし、帰宅困難者支援機能を強化します。

東京駅・大手町駅直結でありながら将来的には大手町エリアと日本橋エリアを地下で結節する呉服橋交差点地下歩行者通路も整備予定であり、東京駅日本橋口すぐという地上に加え、地下についても抜群のアクセス性を誇るものとなります。
2027年度の完成に向けて、今後もTOKYO TORCHに関する発表が楽しみですね。

まとめ

今回ご紹介した丸の内・常盤橋周辺だけでなく、区内各エリアで再開発が進んでいます。

大手町は連鎖型都市再生プロジェクト、飯田橋はJR線のホーム移動、駅改良工事…等々のオフィスビルを中心とした大規模再開発の進行のにぎわいが目立ちますが、神田公園周辺地域では「神田警察通り沿道賑わいガイドライン」を策定し、大規模開発と合わせて路上イベントにも使用可能な道路空間の形成や街路樹の植樹・整備など、地域コミュニティの形成や下町らしさの保全への取組も行っております。

行政が主体となり、日本の中心・東京としてのビジネス環境を整備するだけではなく、住環境を整え、住と職のバランスのとれた複合型のまちへと進化を続けています。

執筆　　　瀧原　朋子