減価償却について

そもそも減価償却とはなにか？

金額の高いパソコンや車、不動産などを購入した際、その購入代金を、購入した年度に一度に経費計上をするのではなく、分割して少しずつ経費計上するルールの事です。

例えば一般的なところだと、250万円の車を購入した場合には、一度に250万円を計上するのではなく、今年度は50万、来年度は50万、その次は50万…と何年かに分けて経費計上できるということになります。

減価償却のそもそもの考え方は、資産は時間が経つにつれて価値が減っていく、と考えられています。年月が経つことによって劣化したり性能が落ちたりして、その価値が減っていく固定資産は毎年一定額や一定の割合で、分割して費用にしましょうというものです。

では、なぜ減価償却を行うのでしょうか？
たとえば飲食店の例で考えてみましょう。
レストランで最新型の機械を500万円で購入したとします。
それを減価償却せず500万円をそのまま経費としたら、それまで毎年黒字だったのに、急に赤字になってしまうかもしれません。
赤字になれば、銀行からの融資が打ち切りになったり、経営が難しくなっていく可能性があります。
500万円の機械を減価償却して少しずつ購入代金を経費としていくことで、毎年の利益が正確に表されるようになるのです。
不動産においても銀行からの融資を考えたりしなくてはならないため、減価償却について知っておくのもいいかもしれません。

不動産における減価償却について

不動産において、土地は年数が経っても劣化することはないので減価償却の対象となるのは建物のみです。
減価償却は会計上費用計上しているだけで、実際に費用を支払っているわけではありません。

毎年支払っているわけではなく、一定の金額を所得から差し引く（損益計算する）ことが出来るので、正しく利用すれば住民税・所得税を減らすことが出来ます。
所得の多いサラリーマンの方は減価償却目的で購入物件を探されることもあります。

計算方法

減価償却の計算方法は定額法と定率法の2種類。
なお、平成28年度の税制改正で建物や付属設備、構築物等において、定率法は廃止されているので、
今後物件を購入する際は定額法での計算となります。
定額法とは、固定資産の法定耐用年数の間、毎年同じ額の減価償却費を計上する方法で
費用として計上される減価償却費は毎年同額となります。
定額法による減価償却費の計算方法は下記のとおりです。

1年間に計上できる減価償却費＝建物価格÷減価償却期間
減価償却期間は建物の構造と築年数から算出されます。

では固定資産の耐用年数とは？
まず初めに耐用年数について説明していきます。不動産は建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えられています。
不動産売買の際にはこれを前提とし、物件にどれくらいの価値があるかを判定する材料として「耐用年数」という基準を用いています。

例えば、マンションに多い鉄筋コンクリート造では47年、木造の一戸建て住宅では22年という耐用年数が定められています。
しかし、これは税務上の基準として設けられた年数であり、建物の寿命とは関係ありません。

さらに細かく分類すると、耐用年数には3種類あり
「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的残存耐用年数」となります。

物理的耐用年数

構造物の仕組みだけでなく、材質の品質が維持できなくなるなど、建物そのものが劣化して使用できなくなるまでの年数を示します。

法定耐用年数

3つのなかで最もよく目にするのがこの「法定耐用年数」で、それぞれの不動産価値を公平に算出するために国が設定したものです。不動産の種類や構造、用途によって一律に決められており、この法定耐用年数によって建物の価値を判定することが一般的になっています。

経済的耐用年数

対象となる不動産が実際に継続してどの程度使用できるか、不動産的価値がなくなるまでの期間を示すものです。劣化の程度や建物の機能だけでなく、今後見込まれる補修や修繕費用などによっても算定されます。

築古の年数越えの場合

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合の減価償却期間
対象の物件の築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、下記の式に築年数（経過年数）と法定耐用年数を当てはめて計算することで求めることができます。

減価償却期間＝（法定耐用年数―経過年数）＋経過年数×20％
例えば、築15年のRC物件を購入した場合の減価償却期間は
（47年―15年）＋15年×20%＝35年となります。

築年数が法定耐用年数を超えている場合の減価償却期間は、法定耐用年数に当てはめて該当した法定耐用年数に一律20%を掛けて算出。

減価償却期間＝法定耐用年数×20%
例えば築25年の木造を購入した場合、減価償却期間は
22年×20%＝4年となります。

不動産投資における税金について

税金の観点でも非常に有益な結果を期待できる不動産投資ですが、
場合によっては高額な税金の支払いを生むリスクも考慮しなければなりません。
節税を重視しすぎると指摘の対象となりやすい点も理解する必要があり、あらかじめ注意しておきたいポイントが2つあります。

売却時に税金が高くなる場合

税金関係のリスクとして押さえておきたいのは、売却時の税金が高額になる可能性です。
不動産を売却した時に得られるお金はほかの所得とは別の区分で取り扱われます。
計上する際の項目は「譲渡所得」となります。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額―（取得費用＋譲渡費用）―特別控除額

各項目の定義

譲渡費用：仲介手数料や住民への立ち退き料など、売却の為に要した費用
取得費：不動産の購入費用（建物は減価償却費相当額を差し引く）
特別控除額：収用などは最高5000万円、マイホームは最高3000万円を控除

さらに、不動産の所有期間によって所得税・住民税の税率も異なります。
所有が5年未満の場合は短期譲渡所得に該当し、5年以上所有した場合と比べて高税率になる仕組みとなっています。

税務調査時に指摘を受ける場合

オーナー自身が確定申告を行う場合、月々の損益を明確にしたうえで書類を作成しなければならず、
このとき不確かな情報や金額の不信感があると税務調査が行われるケースもあり、下記のような場合に多く見られます。

・法定耐用年数や償却方法が間違っている
・土地の費用も減価償却費に含めている
・損失額が正しくない

実際に調査が行われたとしても申告内容に間違いがなければ問題はありません。
万が一計算ミスや認識の違いがあった場合、ペナルティとして税金が増額される可能性もあります。
節税効果を得るために架空の損失額を記入したり、耐用年数を長期化したりといった対策は適切とはいえません。
結果的に損を招くことになる為、情報の整合性は入念にチェックしておけば問題はないかと思います。

また、不動産を所有している方でも、状況によっては減価償却が不要なケースもあります。
これは収入に対して該当する要素となっているためです。
具体的にはどのような場合に必要なのか、要否を判断するためにも理解を深めていく必要があります。
収入がある・売却する2パターンに分けて説明をします。

不動産収入がある

減価償却は固定資産に対して収入が発生した時に反映する計算方法。
投資用の不動産を購入し、家賃収入を得ている状況の時に該当。
確定申告書を用意し、法定耐用年数などの情報を収集したうえで記入する必要がある。
反対に、自宅用のみに利用している不動産は対象外です。
損益の概念がないため、減価償却を計算したり申告する必要はありません。

物件を売却する

賃貸に利用していた不動産を売却する際にも減価償却を反映。
譲渡所得の課税対象額を計算する際に「取得費」に減価償却費を含めないため。
建物の費用から減価償却費を差し引くことを忘れないようにする必要があります。

ここまでの内容はどれも不動産投資をしていく上では理解しているかどうかでかなりの差ができてしまうかと思います。
出口戦略を立てて減価償却の費用を考えることが非常に重要です。
不動産投資において重要と言えるのは複数の観点からメリット・デメリットを理解し、
リスクや損失を回避しやすい結果を予測する「節税に固執しない」という認識です。

単純な考え方では、建物の割合が大きいほど減価償却の効果を高められます。
土地には減価償却が起用されず、土地建物割合の比率が償却費に影響するためです。
しかし、建物割合が高い物件を基準に選定するとリスクが高くなるかもしれません。
リスクを抑えるために、立地や内観なども重視する必要があります。
将来的な利益に繋げながら減価償却のメリットも実感できる物件選びが重要です。
これらを踏まえ、空室が発生しにくい条件など、リスクに備えて対策を考えるのも有益と言えるでしょう。

執筆　　　田母神　裕也