未登記物件の登記の起こし方

不動産登記法において、「新築した建物または区分建物以外の表題登記のない建物を取得した者は、その所有権を取得した日から1カ月以内に申請しなければならない」と建物の表題登記の申請義務が定められています。

相続時や不動産投資をきっかけにして、不動産が未登記だったことが分かることがあります。未登記の建物の登記費用や必要書類の解説から、自分で登記を行う際の注意点。さらには、未登記の物件には税金がかからないのか、といった疑問についても解説します。

所有している未登記の建物の調べ方

所有している建物が未登記の状態であるか否かを把握していない方も少なくありません。

所有している建物が未登記の状態にあるのか否かを調べるには、

まず、未登記の建物の所在地にある役所で、固定資産評価証明書と名寄帳を取得します。その後、固定資産評価証明書と名寄帳に記載のある建物を指定して、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

そこで、登記事項証明書を取得できない建物がある場合、それが未登記の建物になります。

また、固定資産評価証明書や名寄帳に未登記の建物が記載されている場合、その建物の登記面積は0m²で家屋番号もないので、この2点によっても確認が可能です。

登記をしなければならない場合

以下の状況にある場合、未登記の建物の登記手続きをしなければなりません。

未登記の建物を担保に入れて融資を受ける場合

銀行などの金融機関が不動産を担保に資金を融資する場合、基本的にその担保不動産に抵当権を設定します。

抵当権の設定登記をするには、その不動産の所有権の登記がなければなりません。そのようなことから、建物が未登記である場合、登記をしなければならないのです。

未登記の建物を売却する場合

不動産の売買をする場合、買主の権利を保全するため、登記名義を買主に移す登記手続きをするのが通常です。

しかし、そのためには、売買による所有権移転登記をするときまでに売主の登記名義になっていなければなりません。したがって、未登記の建物を売却するには、あらかじめ登記をしておく必要があるのです。

建物の敷地が借地である場合

借地上に建物がある場合、登記がなければ借地権を地主以外の人に主張することができません。

そのようなことから、この場合も未登記の建物の登記が必要になります。

未登記建物の登記費用と必要書類

未登記の建物を登記するためには、建物表題登記を行ったのちに、所有権保存登記を行う必要があります。

登記内容は、建物の所在や地番、種類、構造、床面積、所有者などの情報です。この建物表題登記が行われて、初めて登記簿が作成されるため、建物表題登記をする前に所有権保存登記を行うことはできません。

また、不動産登記法164条には、「建物表題登記を1ヶ月以内に行わないと、10万円以下の過料に処する」と記載されています。ただし、実際に登記をしなかったことにより、過料になったケースは存在しません。

未登記建物の登記に必要な書類

表題部登記をするときに必要な書類は以下になります。

• ● 工事完了引渡証明書と印鑑証明書
• ● 建物確認通知書
• ● 建築代金の領収書
• ● 所有者の住民票
• ● 所有者の登記委任状
• ● 検査済証または工事請負契約書等

建物代金の領収書は一部でも可能です。また、所有者の登記委任状については、登記を代理人に依頼をする場合に必要な書類になります。

未登記の建物を登記するために必要な書類を集めるときの注意点

工事完了引渡証明書や建築確認通知書、建築代金の領収書がない場合には、以下の書類が必要になります。

• ● 固定資産評価証明書
• ● 電気やガス、水道などの公共料金領収書
• ● 火災保険証書
• ● 上申書（印鑑証明書付き）

また、建物が借地上にある場合は、土地賃貸借契約書が必要になります。このように書類がない場合には、追加で必要になる書類も増えるため注意が必要です。

書類を集めるだけでも手間と時間がかかるうえに、手続きも複雑なため、土地家屋調査士などの専門家に依頼することをおすすめします。

未登記建物を登記する際の費用

未登記建物を登記する場合は、司法書士や土地家屋調査士に依頼することが多いため、10〜20万円程度の費用がかかる場合が多いです。ただし、建物の敷地面積が大きい場合や建物自体が大きい場合には、より高額の費用がかかるケースもあります。

また、所有権保存登記には、登録免許税の支払いも必要です。

不動産の評価額×0.4％＝登録免許税

このように、未登記の建物を登記するためには、専門家への依頼料と登録免許税がかかります。すべて自分で行う場合は登録免許税のみで済みますが、手続きが複雑な為あまりおすすめできません。

未登記の建物の登記を自分で行う方法

自分で登記するためのポイント

自分で表題部登記を行う際は、まず法務局の登記相談に行くことをおすすめします。なぜなら、必要な書類についてのアドバイスを無料でしてもらえるためです。

特に、一般人が平面図などの図面を作成するのは難しいため、アドバイスが必要になります。

しかし、実際に自分で登記をしたいと窓口で相談して難色を示される、ということも珍しくありません。それでも、必要な書類や自分で作成した図面の不備は指摘してくれるため、丁寧な姿勢で相談してみてください。

なお、登記相談は事前予約制になっていることが多いため、事前に電話や窓口で予約することが必要です。

建物図面を作成するポイント

未登記の建物の登記する際によくつまずく、建物図面を作成する際のポイントは以下6つです。

• 1．B4サイズの丈夫な用紙を使用すること
• 2．0.2ミリメートル以下の細線で鮮明に作成すること
• 3．500分の1の縮尺で作成すること
• 4．方位と敷地の形状と地番、隣地の地番を記載すること
• 5．敷地の境界線からの距離を2ヶ所以上記載すること
• 6．北が上になるように作成すること

上記のポイントは法律で定められています。

図面を提出する際、法務局の担当者が非常に細かくチェックを行うため、少しでも不備があれば登記ができません。
建物図面の作成には法律で定められたルールを守る必要があるため、素人が作成するのは非常に困難です。

登記が必要ない建物

未登記の建物が以下の建物に該当しない場合は登記が必要ありません

• ● 土地に定着していて安易に移動できないこと
• ● 屋根および壁などで外気を分断するものがあること

例えば、プレハブや倉庫などのようにコンクリートブロックの上に置いただけの建物の場合は登記が必要ありません。
また、屋根付きの車庫やビニールハウスのように、外気と分断できていない建物も登記を必要としません。

未登記の建物でも固定資産税はかかる

建物が登記されていなくても、固定資産税は課税されます。

役所は登記をしていなくても、建物の所在を航空写真や担当者が足を使って確認しているため、未登記の建物でも固定資産税を免れることはできません。

未登記の建物の固定資産税どこまでさかのぼって請求される？

未登記の建物の固定資産税は基本的に5年前までさかのぼって請求されます。その根拠は、地方税法18条により、固定資産税の納税義務は5年で消滅時効になるからです。

ただし、自治体から納税の請求や差し押さえなどを受けていた場合は、時効が中断するため、5年以上前の固定資産税についても支払わなければならないケースもあります。

未登記の建物の固定資産税を支払っていない場合は延滞金を請求される

自治体などから未登記の建物の固定資産税について、納税請求を受けていた場合、納税を怠っていると延滞金が請求される可能性があります。

延滞金の計算式は次の計算式になります。

税額×延滞日数×延滞金の割合（年利）÷365＝延滞金額

※うるう年でも365日計算

また、延滞金の割合は、納付期限の翌日から1ヶ月経過する日を境に変わるので、注意が必要です。
例えば、令和3年1月1日から令和3年12月31日までの延滞金の割合は以下になります。

• ● 納付期限の翌日から1ヶ月を経過する日まで：2.5％
• ● 納付期限の翌日から1ヶ月を経過した日以降：8.8％

未登記物件をすぐに取り壊す場合は登記の必要があるか？

未登記物件を取り壊す場合は登記を行う必要はありません。

長期間空き家だった場合は、特定空き家に指定される前に取り壊しを決意される方もいると思います。建物を取り壊した場合は、固定資産税や都市計画税を課税されないように家屋滅失届を提出しましょう。

建物を解体・撤去したことを市町村（東京23区は都税事務所）に届け出ないと、翌年以降も税金の請求が来てしまいます。届の名称は市町村（東京23区は都税事務所）によって異なる場合があるので、不動産の所在地を管轄する役所のサイトをチェックして下さい。

未登記物件でも火災保険に加入できる？

ローンを組むことが事実上不可能なため、「火災保険に加入できないのではないか」と心配している方も多いと思いますが、たとえ登記を行っていない物件でも火災保険に入れます。

ただし、保険会社によっては家屋所在証明書の提出を求める場合があります。現在火災保険の加入を検討している保険会社の担当者に確認してみて下さい。

 

執筆　　　瀧原　朋子